解读《商品房预售资金监管办法》

一、出台背景

针对近年来我省房地产市场出现的新情况和新挑战，为规范商品房预售资金的监督管理，维护房地产市场交易秩序，保障商品房交易双方的合法权益，我厅联合人民银行太原中心支行、山西银保监局印发了《山西省商品房预售资金监管办法》（晋建房字〔2022〕74号）。

二、主要内容

《监管办法》共包括六个部分：

（一）总则：主要明确了《监管办法》的指导思想、适用范围、预售资金的概念和部门职责。

（二）监管银行及账户：主要规定了监管银行通过公开招标方式选取，并对监管银行的定义和相关要求以及商品房预售资金监管协议和监管账户设立提出明确要求。

（三）预售资金收存、支取和使用：主要规定了预售资金收存的流程及购房人缴款方式。明确预售资金分为重点监管资金和非重点监管资金，对重点监管资金额度确定方式提出具体要求；明确了监管资金的使用方式及要求，对按照工程形象进度明确了每个阶段重点监管资金留存比例，监管部门可根据房地产开发企业动态考核、信用评价及负债情况适当调整重点监管资金留存比例；明确了监管资金拨付流程。

（四）预售资金监管的解除：主要规定了预售资金解除监管的条件和流程。

（五）监督管理：主要规定了监管部门、监管银行的监督管理职责，以及违反本办法有关规定的罚则。

（六）附则：主要规定了《监管办法》的实施时间。

三、亮点内容

（一）招标确定监管银行

监管部门应当会同人民银行、银保监部门综合商业银行监管、服务、经营等情况，通过公开招标方式，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，建立监管银行名录。监管部门对监管银行名录实施动态调整，定期淘汰未履行或无法承担资金监管工作的银行。

（二）按预售许可设立监管账户

房地产开发企业按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设预售资金监管账户。监管账户名称和账号要在《商品房预售许可证》和《商品房买卖合同》中载明。

（三）预售资金分为重点和非重点监管资金

将监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金由项目所在地监管部门根据项目情况综合确定。重点监管资金实行专款专用，必须用于有关的工程建设，在监管账户存续期间商业银行不得擅自扣划，设立子公司的房地产开发企业集团公司不得抽调；非重点监管资金可由房地产开发企业提取使用，优先用于预售项目工程建设和偿还本项目贷款等。

（四）明确重点监管资金额度

重点监管资金额度可根据项目单体工程建设进度进行动态调整：

1.施工进度达到地上主体工程±0.00以上未达三分之一的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的85%；

2.施工进度达到地上主体工程三分之一以上未达三分之二的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的70%；

3.施工进度达到地上主体工程三分之二以上主体结构未封顶的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的55%；

4.施工进度达到地上主体工程封顶的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的40%；

5.项目基本建成，房地产开发企业组织施工单位和监理单位三方验收，具备验收合格资料的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的20%；

6.取得项目综合竣工验收备案的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的5%；

7.完成不动产首次登记并达到购房人可单方办理不动产转移登记条件的，监管协议无其他约定的，可以全额拨付剩余监管资金。

（五）按照动态考核适当调整拨付节点

监管部门可以通过山西数字房产系统及时了解房地产开发企业动态考核、信用评价及资产负债情况，以此为根据适当降低或提高其节点留存重点监管资金额度，但每个节点降低或提高的比例不得超过5%。

（六）明确协助开发企业违规支取预售资金责任

施工单位、监理单位提供虚假证明或采取以“提供商票”等其它方式协助房地产开发企业违规支取预售资金的，由有关部门依法对相关责任单位和责任人予以处理，将其违规行为记入企业信用信息系统，并向社会公示。

《商品房预售资金监管办法》